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LINE賃貸住宅市場を取り巻く環境
今、人口や世帯数は増え続けていますが、それ以上に賃貸･マンション建設により、
築年数の経過した物件には今まで以上に競争力が求められます。
現在の若い方は、昔とは違い恵まれた住環境に育ってきているため、入居希望者は賃料･立地だけではなく、内装･外装も含めて総合的に判断して入居を決断する傾向にあります。
賃料を下げて入居者を確保すると、近隣の物件も値下げを追随し、賃料を下げる為に次回募集するときに同じ賃料で募集しても中々入居者が確保できず、空室空間が長期間に渡ることもあります。
オーナー様の収益を生み出す大切な不動産
ＲＣの建物の躯体は50年以上持ちます。その50年以上のスパンの中で、内装も外装も改装は必ず行うと言っても過言ではありません。しかし改装を行う以上、改装を行うタイミングが非常に大切となります。
家賃相場がある以上、改装に掛けられる費用は限られます。しかし、いくら安く改装ができても稼働率が上がらない様な改装であれば成功とは言えません。かえって改装損になってしまいます。ですので、賃料相場からの投資対効果を考えシミュレーションします。
外壁は入居希望者様と物件が一番最初に出会う部分であり、第一印象を左右する大事な部分です。したがって、ターゲット層の方に好まれるカラーリングをどのようにするのかが最も大切だとも言えます。どんなカラーリングにすればいいのか…もしこの記事を読まれて悩まれている方がいましたら、当社は女性カラーコンサルの方と共に、オーナー様のご希望に沿ったご提案を行いますのでお気軽にご連絡ください。
賃貸経営の悪循環
もし、ご自分のマンションに空室が発生したらどうされますか？
一般的に年月が経過した物件の価値は低下をしてしまっているため、入居率は下がり、空室は増えてくると家賃値下げに踏み切らざるを得なくなります。
入居率が低下し、空室が増えると近隣物件の更なる値下げを呼び、価格競争に陥ります。これが重なり賃料値下げをしなければならない状況になってしまう事も多いようです。しかし、値下げに走っても良いのでしょうか？
悪循環に入りますと、値下げの泥沼から、なかなか抜け出せません。加えて値下げより、これまでと違った入居層の方が入ってくる可能性がありますし、家賃収入よりも返済額の方が多くなる事も考えられます。
では、この値下げ以外の方法は無いのでしょうか？
当社はこの賃貸経営の悪循環に打ち勝つ方法として、【外装リニューアルによる物件再生】をご提案いたします。この悪循環を断ち切るのが、外装リニューアルなのです。
賃貸マンションにおける外装リニューアル
ただの塗替えとは違う外装リニューアル
賃貸マンションにおいてなぜ、リニューアルが必要なのでしょうか？答えは賃貸マンションを探している内見者の方の成功率を高める事にあります。例えば、外壁の寿命が来れば外装をやりかえます。しかし、外装の塗替えは、外装の修繕や維持を目的として、見た目を綺麗(元通り)にするだけに過ぎません。
しかし、リニューアルとは、新しい価値を提供し、市場のニーズに対応した、商品仕様にして、最新の個性のある外装にしてしまうものです。具体的には、特徴のない白一色のどこにでもあるようなマンションを、モダンなカラーを使い、ツートンカラーにしたり、階段部の部分のみ、カラーを変えたりと、デザイン性を重視します。ペンキの色やタイルの色を変えるだけであれば、それほどコストはかかりませんが、外装の印象は全く変わってきます。
洋服屋さんが20年前のファッションを若者に売ろうとしても売れない様に、結局、建てた時と同じような色に戻す塗替えをするだけであれば、入居者ターゲットである若い方には入居していただくのは難しく、時代の流れと共に、物件の価値は低下し続けます。リニューアルでは、修繕や維持だけではなく、デザイン性をプラスすることで、物件の価値を維持し続け、今までと同じ又は高い賃料水準をキープし、継続的に安定した賃料収入を得る事ができるのです。
修繕のタイミング
ライフサイクルの視点でリニューアル
正しい時期に正しい投資をすることも賃貸経営の成功のカギとなります。
築10年までの物件であれば築年数も浅く競争力もあるため、何も対策しなくとも入居者は付く傾向にあります。しかし、築10年を越えたあたりから物件の競争力が落ち、稼働率が低くなります。したがって、ローンの返済期間が及ぶということもあり、物件は築10年目以降から35年目までの期間でいかに競争力をもたせるかが賃貸経営の大切なことになります。
したがって、賃貸経営を成功させているオーナー様は、物件の競争力の落ちる、築10～15年あたりに照準を合わせ、外装や内装に対して対策を打つ方が多いのも事実です。
